利率不升破5% 買比租划算！

北區房屋　彭培業	2007/10/12
作者：彭培業 為解決次級房貸的燃眉之急，美國聯準會(Fed)降息2碼因應；台灣央行卻反其道升息半碼，顯示央行認為抑制通膨比房貸族繳款壓力增加來得重要。雖然9月20日央行利率調升半碼，調整為3.25%，距離1997年底利率5.25%，尚有一段遙遠的距離。北區房屋首席總經理彭培業表示：「利率不升破5%，買永遠比租划算！」 根據北區房屋調查，2003年SARS後，利率最低來到1.375%，低利率是造成這波房市多頭的導火線，更是維持房市高檔盤整的主要因素。即使現在回升到3.25%，利率相較十年前仍處在相對低檔，因此買盤不會因此縮手。 彭培業分析，租房子一般都是短期需求，例如念大學在外租屋，如果把時間拉長，還是租 不如買，因為繳房租無形之中，等於幫房東繳房貸；但買房子的感覺像存錢，雖然一般貸款是20年期，但是據統計國人還清房貸約14年，而且從另一個角度而言，房子還可以傳家，讓兒女未來有個避風港。 若以500萬元為例，十幾年前房貸8%，借款20年，每月本息要還41，800元；但以目前房貸利率約3.5%來看，每月本息還28，900元，相對只要屬於利率低檔，「租不如買」的需求就會被刺激出來。 依 經驗法則彭培業建議，若房貸每月本息是A，每月房租是B，當A=B或A〈B，當然是「租不如買」；即使A〉B，A/B得出來的值只要小於1.25(假設房 貸25，000元，房租20，000元，A/B〈1.25，意指多支出5，000元內可接受〉，不如買可接受範圍。而且買車子會折舊，但房子折舊率不高， 遇上景氣大好，房子還會愈住愈貴，這也是置產的魅力所在。 若從自住的觀點出發，永遠都是買點。彭培業說，「從租金報酬率來看，報酬率6%，房客繳16.6年房子就回收；報酬率5%，房客繳20年就回收；報酬率4%，繳25年回收。」所以長期來看，租房子等於是替他人養房子，但若打算用房子傳家，租還是不如買來得划算。 租金報酬率表 租金報酬率(%) 回本年限 7% 14.3 6% 16.6 5% 20 4% 25 3% 33.3 北區房屋不動產理財研究室製表

^^：看我的這篇文章用租金繳房貸，每月還賺2500，可能嗎？還想買套房當投資的人，可得當心了。因為這幾年房市利多不斷，整個大台北地區可說「遍地開花」，小套房產品單價更越開越高，但建商炒熱氣氛，卻不敵大環境衝擊，不少投資客現在都套得滿手，果然是「住進套房」！
房仲業者說，台北市區小套房跟著北市豪宅不斷創新價，不管區位、建材好不好，跟著一起飆高；北縣各區各有話題，有的沉醉在升格為直轄市，有的有造鎮計畫背書，還有的打著環狀線捷運等利多，民眾看得心花怒放，跳下來跟著買，結果不敵銀行信用緊縮衝擊。

但是如果是字住的話，信義房屋仲介處協理信泓浚則是提醒，投資客搶著脫手，小套房供給量瞬間爆增，價格下修幅度很快，自住客可以進場找便宜，但如果社區有一大堆「斷頭戶」，房貸都還不出來了，更遑論是管理費，這種住宅的管理品質必定很糟，住宅折舊會很快，自住客住個幾年想要換屋時，可能會賣不出去，還得賠售。

部分引用自：2007/09/03 聯合報